يعد قانون الإيجار القديم من أكثر الموضوعات تداولًا بين الناس في مصر، وهذا لأن له تأثير مباشر على حياة العديد من المواطنين سواء كانوا ملاك أو مستأجرين ومع التعديلات المنظمة لتطبيقه، فإن دور لجان الحصر التي يتم تشكيلها في كل محافظة لتقسيم المناطق السكنية بما يقتضيه القانون، بهدف تحقيق العدالة في تحديد الزيادات الإيجارية حسب معايير واضحة بما يُجسد الواقع العمراني في كل منطقة.
3 أشهر فقط تفصل بين الوحدات عن تصنيف جديد قد يغير قيمة الإيجار بالكامل
قد برز الاهتمام بتشريعات وقوانين الإيجار القديم، وخصوصًا وأن أعداد مهولة من المواطنين معرضين لخطر الطرد من مساكنهم واختبار نوع جديد من المعاناة بجانب أزمة التضخم وارتفاع الأسعار، وهنا يأتي دور لجان الحصر، والتي بدأت الحكومة المصرية في تطبيقها لكي تحمي حقوق كافة المواطنين سواء كانوا ملاك أو مستأجرين.
ما هي لجان الحصر؟
ينص القانون على تشكيل لجان متخصصة في كل المحافظات وهذا لتقوم بتولي مهمة حصر وتقسيم المناطق التي تحتوي على عقارات مؤجرة لأغراض السكن إلى 3 عناصر رئيسية، إذ تعمل اللجان على دراسة الأوضاع الفعلية للمناطق، بعيدًا عن التقديرات العشوائية لضمان أن تكون هذه القرارات مبنية على بيانات دقيقة ومعلنة.
الفئات الثلاث للمناطق السكنية
تعتمد لجان الحصر على تقسيم المناطق إلى مناطق متميزة، والتي تحظى بموقع جغرافي مميز وشوارع رئيسية مع خدمات متكاملة، ومناطق متوسطة، والتي تتوافر بها الخدمات الأساسية بشكل جيد ولكن في مستوى كفاءة وجودة أقل، وأخيرًا المناطق الاقتصادية مناطق تتمتع بكثافة سكانية مرتفعة وخدمات محدودة بشكل نسبي، وهذا التصنيف هو الأساس الذي تُحدد عليه قيمة الزيادة الإيجارية المقررة لكل وحدة سكنية.
معايير التقييم والتقسيم المعتمدة
القانون يستند على زمرة من المعايير الموضوعية والتي تحدد الفئة المناسبة لكل منطقة، وهذه المعايير تعد نظرة شاملة لا تقتصر على شكل العقار فقط، بل تمتد لجودة الحياة في المنطقة بوجه عام، وتتمثل في النقاط الآتية:
- الموقع الجغرافي وطبيعة الشوارع المحيطة بالعقار.
- مستوى البناء وجودة مواد الإنشاء ومتوسط مساحات الوحدات.
- إتاحة المرافق الأساسية مثل المياه والكهرباء والغاز والتليفونات.
- وجود شبكة من الطرق الممهدة ووسائل المواصلات مع الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية.
- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات حسب قانون الضريبة في العقارات المبنية.
الإطار الزمني لعمل اللجان
يحدد القانون مدة 3 أشهر لانتهاء لجان الحصر من أعمالها بدءًا من تاريخ العمل بالقانون ويجوز مد المدة مرة واحدة فقط من خلال قرار رئيس مجلس الوزراء في حال اقتضت الحاجة، وذلك بما يوافقه من سرعة التنفيذ دون الإخلال بدقة النتائج.
إعلان النتائج ودور المحافظ
بمجرد إنتهاء عمل اللجان يقوم المحافظ المختص بإصدار القرارات بشأن نتائج تقسيم المناطق، ويُنشر القرار بشكل فوري في كافة الوقائع المصرية، ومع ذلك أيضًا فإن في وحدات الإدارة المحلية في كافة المحافظات يتم الإعلان عن القرار للتأكد من الشفافية وتوفير مستوى موحد من المصداقية في وفرة المعلومات للمواطنين.
لما يُعتبر تقسيم المناطق السكنية شديد الأهمية؟
أهمية هذا الإجراء تتمثل في أنه يضع إطار قابل لتطبيق الزيادات الإيجارية بشكل عادل، وكما أن الاستناد إلى هذا التقسيم يقلل من احتمالات النزاع بين الملاك والمستأجرين كما أنه يعمل على توحيد المعايير بشكل تام في نطاق الجمهورية، بدلا من الاستناد إلى الاجتهادات الفردية والتي لا تركن إلى ميزان العدل الكامل.
تقسيم المناطق السكنية بالاعتماد على قانون الإيجار القديم من الخطوات التنظيمية شديدة الأهمية حيث يتم السعى من قِبل الحكومة لتحقيق التوازن بين حقوق المالك واحتياجات المستأجر وهذا بوضوح المعايير والإعلان الرسمي للنتائج، ليكون القانون متسق أكثر مع مبادئ الدولة المصرية من توفير العدالة الاجتماعية والاستقرار السكني.
